ワンルームマンション投資の実態 ― 買う前・買った後に知るべきこと

今回は、医師が同業者や広告、SNSから勧誘されがちなワンルームマンション投資の実態についてお話しします。この投資は魅力的な広告・勧誘に見えるかもしれませんが、実際のところ、ほぼすべての人が損失を出しているのが現実です。

特に医師や高年収者は、多額の住宅ローンを組みやすいため、紹介料目当ての同業者や不動産業者から狙われがちです。リノシーやエムスリーなど、東証上場企業の不動産業者、医療関連業者から勧誘されることもあるでしょう。

本記事では、ワンルームマンション投資の仕組みやリスク、そして購入後の対策について詳しく解説します。

ワンルームマンション投資勧誘の手口

広告や勧誘には次のような魅力的な文言が並びます。

• 頭金0円で購入可能
• 月々4,000円の利益収入
• 2,500万円の不動産資産を入手可能

また、SNSでは以下のように不動産投資による生活の充実をアピールし、投資に誘導する投稿が多数存在します。

しかし、これらの勧誘では重要な諸費用が隠され、数少ない利益のみがアピールされています。

見落とされるコスト

例えば、物件価格2,500万円、住宅ローンの年利2.12%、借入期間35年、賃貸収入88,000円の不動産投資の勧誘が実際にありました。この勧誘は、月々のローン返済額が84,000円であったため、月々4,000円の利益をうたったものでした。

しかし、不動産投資の勧誘にありがちですが、以下のような諸費用をわざと無視しています。

• ローン返済金：年間102万円
• 固定資産税・都市計画税：年間10万円
• 管理費・修繕積立金：年間18万円
• サブリース手数料：年間10万円（家賃の10%）
• 火災保険料：年間6万円

これらを加えると、年間の総コストは146万円になります。一方、年間家賃収入は105万円。差し引き年間41万円の赤字です。
さらに、経年による家賃収入の低下、エアコンやトイレ、風呂、フローリングなどの修理費を含めると、もっと赤字は膨らむでしょう。

ワンルーム投資で利益を出した稀有な例

一部の人が本当にワンルームマンション投資で利益を得た例もあります。その背景には、株価の大幅な上昇があります。例えば、2010年の日経平均株価は約1万円でしたが、その後の経済成長によって4万円近くに達しました。このような株価の急上昇に伴い、不動産価格も連動して値上がりした結果です。

ここで考えるべきは、「不動産価格が株価に連動する」という事実です。もし株価が上がる前提でワンルームマンションを購入しようと考えているなら、株式そのものを直接購入したほうが、初期投資も少なく、資産流動性も高い分、はるかに合理的ではないでしょうか？

また、株式投資は分散投資が容易で、1銘柄に縛られるリスクを回避できます。ワンルームマンション投資で「将来の値上がり」に賭けるくらいなら、同じリスクを負うなら株を買ったほうが良いのではないでしょうか。

購入後にすべきこと

すぐに売却することを検討してください。売却が遅れれば遅れるほど、以下のような費用が増大します。

• 維持費用の増大：エアコンや給湯器の交換、内装のリフォームなど、長期間保有するほど出費が増えます。なるべく早く売却しましょう。
• 修繕積立金や管理費の値上げリスク：マンション管理会社が修繕費用の不足を理由に積立金を値上げするケースが多く、それだけで物件の価値が大きく下がる可能性があります。可能ならば管理会社に値上げの予定を聞きましょう。
• 市場価値の減少：特に新築マンションは購入直後から市場価値が大きく下がるため、時間が経つほど損失が拡大します。

なぜワンルームマンション投資が話題になりにくいのか？

投資の失敗を公にしたくないという「プライド」が理由の一つです。広告では「医師限定」「上場企業勤務限定」「年収500万円以上」など、ターゲットを選ぶような表現が使われ、選ばれた感を演出します。しかし実際は、利益を得るのは不動産会社だけというケースがすべてです。

また、ワンルーム投資を友人に紹介すると、手数料として数百万円が入ります。そのため、紹介者自身も「自分が騙されたのかもしれない」という疑念を抱きつつ、それを認めたくないために、同じように友人や知人に紹介し、結果として被害を広げてしまうという負の連鎖が起こりやすいのです。

まとめ

ワンルームマンション投資は、正しい情報をもとにリスクを把握しなければ、負債だけが残る結果となることが多いです。購入を検討している方は、冷静にすべての数字を見直すことが重要です。都合の良い数字のみ目を向けるのはやめましょう。
また、すでに購入した方は、一刻も早く売却を検討することが重要です。現状を放置すれば損失がさらに拡大する可能性があります。

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